¿Formalizar o legalizar el tráfico de terrenos?

Después de que en 1998 se creara Cofopri, con un enfoque integral para formalizar la propiedad de la vivienda, los sucesivos gobiernos y diversas leyes aprobadas por el Congreso han terminado por vulgarizar y deformar el sentido estratégico de su creación. El momento más crítico de esa involución parece ser un grotesco proyecto de ley aprobado recientemente en el Congreso y que pretende, en la práctica, legalizar el tráfico de terrenos, la segunda actividad delictiva más rentable del país. 

No solo eso. El referido proyecto que, debe ser observado por el presidente Vizcarra, intenta exponer a mayor peligro de desaparición los ecosistemas de conservación de las lomas y áreas paisajísticas que se ubican en la periferia de la ciudad. Una amplia mayoría de parlamentarios aprobó este proyecto de ley para ampliar los plazos para la formalización de posesiones informales, extendiéndolos hasta el año 2026 y estableciendo diversas disposiciones para que Cofopri pueda formalizar las viviendas precarias en diversas partes del país. 

Un discurso recurrente en los últimos 15 años, crea la ilusión de que los títulos de propiedad, por sí mismos, aseguran una vivienda digna. Hacen referencia a la superación de la pobreza, porque los dueños de esas viviendas por fin van a tener seguridad. Se intenta hacer creer a mucha gente que un título de propiedad asegura una tenencia jurídica, pero en realidad no resuelve la demanda de una vivienda digna, y menos revaloriza el espacio como un valor activo en el mercado.

En buena parte del país, el programa de titulación a cargo de Cofopri, que fue creado como un programa temporal, después de casi 22 años solo ha entregado documentos jurídicos, pero ha fracasado en cerrar la brecha del déficit de vivienda. Peor aún, la permisividad del Estado ha perpetuado el mercado de los traficantes de terrenos. Cientos de grupos inescrupulosos o delincuenciales cada vez ganan mayor terreno engañando y estafando a las personas. El proyecto de ley no resuelve este problema porque no propone una política social de vivienda, ni menos crea candados fuertes para bloquear la actividad ilícita del tráfico de terrenos. Para un traficante de lotes, el rol de Cofopri resulta funcional a sus perversos intereses. 

Esta actividad ilícita no solo afecta el derecho a una vivienda formal y digna, sino también a quienes defienden áreas naturales, comunales, paisajísticas, arqueológicas o de recreación. Una de las recomendaciones que ha señalado el Ministerio del Medio Ambiente es que se incluyan en las normas algunas restricciones que eviten la invasión de las zonas de tratamiento paisajístico. Que figuren con nombre propio, por ejemplo, las áreas de conservación regional, los ecosistemas frágiles, las zonas de amortiguamiento de áreas verdes y las comunidades campesinas. El tráfico de terrenos también invade las lomas costeras y otros ecosistemas se ven afectados por esta problemática. Pero, las recomendaciones del Minam no tienen ningún eco en el parlamento. 

El proyecto de ley, en la práctica, apoya y valida el tráfico de tierras, promovido por sectores que en realidad no son pobladores pobres, haciendo uso de una suerte de ilícita plusvalía urbana. Es absurdo que, con la pretendida ley, el Estado le ponga el sello al traficante y le dé la espalda a los pobladores que defienden a las lomas, los lugares paisajísticos y las propias comunidades. El proyecto de ley, de hacerse realidad, podría traer consecuencias negativas para los pobladores supuestamente beneficiados, a la vez que agrava la amenaza a la integridad de ecosistemas frágiles, como las lomas y los humedales, que brindan servicios ecosistémicos vitales a ciudades como Lima.

La Ley aprobada, propone ampliar hasta el 2026 el plazo de formalización de las posesiones informales sobre terrenos de propiedad estatal o de comunidades campesinas de la costa que se hayan constituido hasta el 31 de diciembre del 2015. La ley extiende el plazo dado en una ley anterior que permitía la formalización de ocupaciones informales realizadas hasta el año 2004. Es decir, con esta nueva ley se permitiría que las posesiones informales instaladas entre el 2004 y el 2015 se formalicen. A primera vista parece un objetivo loable, pero la realidad es que muchas de estas posesiones informales se ubican en zonas de ecosistemas frágiles, en lomas costeras o humedales y en zonas de alto riesgo, donde se producen huaycos, inundaciones y otros desastres. 

Los ecosistemas frágiles son territorios de alto valor de conservación, pero son vulnerables a consecuencia de las actividades humanas que se desarrollan en ellos o en su entorno, que amenazan y ponen en riesgo los servicios ecosistémicos que brindan. En el caso de las lomas costeras, los asentamientos humanos depredan la vegetación existente, que proporciona servicios ecosistémicos, como la estabilización de los suelos, formando un colchón natural que amortigua las lloviznas y dosifica el agua que penetra en el suelo. Sin este “colchón”, la probabilidad de ocurrencia de desastres, como deslizamientos y aludes, será cada vez mayor. Adicionalmente, las condiciones meteorológicas de frío, niebla y alta humedad –características de las lomas costeras– amenazan la salud de la población asentada en estas zonas. 

Otro ecosistema amenazado por el avance de la urbanización es el de los humedales. Un ejemplo es el de los Pantanos de Villa, que actualmente limita con urbanizaciones en su zona de amortiguamiento. Esto ha causado que se reduzca la acumulación de escombros y la construcción de vías de acceso, lo que ha conllevado a que las zonas hidromórficas hayan sido rellenadas, transformándose radicalmente el ecosistema de hidromórfico en un espacio seco e infértil. Es dramático que desde el año 1943 a la fecha se hayan perdido nada menos que 1,266 hectáreas de pantanos. 

Muchos ecosistemas frágiles están amenazados directamente por el proyecto de ley en mención. El propio Ministerio del Ambiente ha advertido que la urbanización sin una planificación adecuada, especialmente en zonas urbano-rurales, ha generado una gran afectación sobre los ecosistemas. Y en la mayoría de los casos, el antecedente directo ha sido la invasión de terrenos públicos y privados, y el surgimiento de asentamientos humanos informales que luego exigen su formalización, a pesar de estar ubicados en áreas de alto riesgo o que prestan valiosos servicios ecosistémicos para la sociedad. Esos pobladores nunca tendrán una vivienda digna, aunque sean tenedores del papel del título de propiedad generado por Cofopri. 

Es cierto que, el artículo 8 del proyecto de ley aprobado en el Congreso dispone que las áreas de reserva natural y ecosistemas frágiles, entre otros, no estén incluidas en los procesos de formalización. Sin embargo, existen múltiples evidencias de que las prohibiciones y restricciones establecidas en la legislación nacional no son respetadas. Numerosos terrenos públicos y privados son invadidos todos los años; y transcurrido un tiempo, los posesionarios de los terrenos solicitan servicios de electricidad y de agua, seguidamente se exige su formalización y titulación, tornando así su permanencia en indefinida, formando un círculo vicioso de nunca acabar. Al prorrogar el plazo de formalización, estas normas legales constituyen un incentivo para nuevas invasiones de tierras, al generar expectativas de que futuras ocupaciones informales, transcurrido un tiempo, también serán formalizadas, perpetuando así viviendas precarias que generan un riesgo para la vida y salud de los propios pobladores.

El problema de fondo –que no se resuelve solo con la titulación de predios urbanos– es que el crecimiento económico del país en los últimos años no ha mejorado las oportunidades de la población vulnerable para acceder a una vivienda adecuada y barata. El Estado no ha logrado expandir el mercado inmobiliario a los sectores populares. Ese es el objetivo que tanto el Ejecutivo como el Legislativo deberían seguir, pero ni a los actuales congresistas ni al gobierno el tema les interesa resolver de manera integral. El crecimiento urbano debe enmarcarse en una planificación y ordenamiento territorial responsables. 

Si se promulga esta ley, se estarán legitimando las actividades delictivas y la desaparición de las lomas costeras y otras áreas naturales que sufren la presión de la expansión urbana. Por esta razón, el presidente Vizcarra debe observar este proyecto de ley.